Mais-Valias na Venda de Segunda Habitação: Como se Calcula o Imposto em 2026

Na venda de uma segunda habitação, 50% da mais-valia obtida é sujeita a englobamento e tributada às taxas progressivas de IRS, ao contrário da habitação própria e permanente, que pode beneficiar de isenção total por reinvestimento em determinadas condições.

Como se calcula a mais-valia

A mais-valia corresponde à diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, deduzido de despesas com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos e encargos com a compra e venda, como comissões e escritura.

Existe alguma forma de reduzir o imposto?

Sim: reinvestir o valor de realização na compra de outra habitação (própria ou para arrendamento habitacional, nos termos do Decreto-Lei 97/2026) dentro do prazo legal pode isentar total ou parcialmente a mais-valia, mesmo tratando-se de uma segunda habitação, desde que cumpridos os requisitos específicos dessa modalidade.

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Despesas que pode deduzir

• Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, devidamente documentadas.
• Comissão de mediação imobiliária paga na venda.
• Despesas com escritura, registo e IMT pago na aquisição.

Perguntas Frequentes

A mais-valia de uma segunda habitação é sempre tributada?

Só se houver ganho na venda. Se o valor de venda for inferior ao valor de aquisição atualizado, não há mais-valia a tributar.

Posso beneficiar da isenção por reinvestimento numa segunda habitação?

Só em condições específicas, nomeadamente ao abrigo do regime de reinvestimento em arrendamento habitacional — vale a pena confirmar os requisitos com um contabilista antes de vender.

Que documentos preciso de guardar para comprovar despesas dedutíveis?

Faturas com o NIF do proprietário relativas a obras de valorização, e todos os documentos da compra e venda, incluindo escritura e comprovativo de pagamento do IMT.